Entendiendo la Nueva Ley de Suelo Rústico en Mallorca

En mayo de 2024

El Diario Oficial del Estado publicó el Decreto Ley 3/2024, introduciendo un mecanismo extraordinario para la legalización de construcciones ilegales en suelo rústico en Mallorca. Esta medida permite la regularización de edificaciones prescritas, incluso si no cumplen con los parámetros de planificación urbana. Este procedimiento, vigente por tres años, requiere intervenciones para reducir la contaminación lumínica, mejorar la eficiencia energética y del agua, y prohíbe el alquiler turístico de las propiedades legalizadas.

Cambio Legislativo Reciente

El 28 de mayo de 2024, el Diario Oficial del Estado (BOE) publicó el Decreto Ley 3/2024 sobre medidas urgentes para la simplificación y racionalización de procedimientos administrativos por las administraciones públicas de las Islas Baleares. Este decreto, ambicioso y de amplio alcance, afecta varios campos administrativos, modificando total o parcialmente unas 50 leyes y decretos-ley.

Implicaciones Legales y Económicas

El nuevo mecanismo de legalización extraordinaria para construcciones en suelo rústico permite la legalización de cualquier obra prescrita, aunque no cumpla con los parámetros urbanísticos. Este procedimiento se asemeja al aprobado en 2014 con la entrada en vigor de la Ley de Ordenación y Uso del Suelo de las Islas Baleares, siguiendo un esquema similar: es una regularización extraordinaria, válida solo por tres años, y el costo de la legalización aumenta cada año.

Novedades y Requisitos Específicos

Este mecanismo de legalización extraordinaria incluye dos novedades importantes:

• Para legalizar la vivienda, es necesario realizar algún tipo de intervención para reducir la contaminación lumínica, mejorar la eficiencia energética o del agua, e implementar sistemas adecuados de depuración de aguas.
• Las propiedades legalizadas no pueden ser utilizadas para el alquiler turístico, y esta restricción debe ser registrada en el Registro de la Propiedad.

Importancia de la Legalización Total de una Propiedad

La legalización total de una propiedad es crucial, ya que una propiedad parcial o totalmente ilegal no permite la realización de «cualquier tipo de obra» en la parte fuera de orden, según el artículo 129 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares. Esto significa que cualquier trabajo necesario en el futuro, como la reparación de una piscina o el cambio de un techo con goteras, no puede realizarse legalmente, lo que reactivará la infracción y la posibilidad de sanción y orden de demolición. La legalización asegura la posibilidad de realizar todo tipo de trabajos de mantenimiento y reparación en la vivienda en el futuro.

Propiedades que Pueden Ser Legalizadas

El procedimiento extraordinario de legalización se puede aplicar a aquellos edificios, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico que, a la entrada en vigor de este decreto-ley, ya no estén sujetos a medidas de restauración de la legalidad urbanística. Esto incluye:

• Construcciones fuera de orden por haber transcurrido más de 8 años en suelo rústico general.
• Construcciones en suelo rústico protegido, siempre que sean anteriores a 2014.
• Terrenos incluidos en la Ley de Espacios Naturales y Ordenación Urbana de las Áreas de Especial Protección de las Islas Baleares, anteriores al 10 de marzo de 1991.

Estas edificaciones pueden ser legalizadas por un máximo de tres años sin aplicar las condiciones y parámetros generales de urbanismo. Este período de tres años comenzará a contarse, para cada una de las Islas Baleares, desde el momento del acuerdo plenario que apruebe la aplicación de este procedimiento.

Procedimiento para la Legalización

Para iniciar el procedimiento, es necesario presentar una solicitud de licencia de legalización extraordinaria, acompañada de un proyecto redactado por un arquitecto. Para llevar a cabo la legalización, será necesario realizar obras en la propiedad orientadas a:

• Reducir la contaminación lumínica de la propiedad;
• Mejorar la eficiencia energética o del agua;
• Implementar sistemas adecuados de depuración de aguas (fosa séptica).

Una vez presentada la solicitud de licencia, el Ayuntamiento tiene un plazo de 6 meses para resolverla, con silencio administrativo negativo, sin perjuicio de la obligación de resolver y notificar expresamente. Por lo tanto, aunque la ley determina que hay un plazo de 6 meses para resolver, en la práctica los municipios pueden tardar más sin que esto modifique los costos ni se entienda que ya no es posible legalizar debido al transcurso del período de tres años.

Dado que se trata de una licencia vinculada a la realización de ciertas obras, entendemos que será necesario un informe municipal de fin de obra para certificar que se han realizado las correspondientes obras de adaptación, sin el cual se entenderá que la propiedad sigue siendo ilegal.

Costos de la Legalización

Es difícil dar una estimación precisa, ya que hay muchos factores a considerar, desde el área a legalizar, el municipio correspondiente (ya que las tasas e ICIO son diferentes), hasta las obras de mejora ambiental previstas. Los principales costos a los que se enfrentará si desea legalizar su vivienda incluyen:

• Honorarios de arquitecto para la redacción del proyecto de legalización.
• Pago de la tasa correspondiente a la licencia.
• Pago del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
• Realización de las obras de mejora.
• Costos de inscripción en el Registro de la Propiedad de la restricción sobre el alquiler turístico.
• Pago de la «provisión económica», calculada sobre el costo de ejecución material, como si la obra se hiciera de nuevo. Este costo aumenta con los años, incentivando a los propietarios a legalizar lo antes posible:
  • 10% si se solicita en el primer año.
  • 12.5% si se solicita en el segundo año.
  • 15% si se solicita en el tercer año.

Legalizar la propiedad no será barato, pero desde el punto de vista legal, es altamente recomendable debido a la seguridad jurídica y la revalorización obtenida. En cuanto a esta provisión económica, se aplican los siguientes descuentos (solo aplicables a residentes fiscales en España), dependiendo de su base imponible total:

• 50% de reducción para bases imponibles medias de los últimos cuatro años inferiores a 33,000 euros (individual) o 52,800 euros (conjunta).
• 25% de reducción para bases imponibles medias de los últimos cuatro años inferiores a 52,800 euros (individual) o 84,480 euros (conjunta).

Restricciones para el Alquiler Turístico

La resolución de legalización extraordinaria de una propiedad debe incluir la prohibición de utilizarla para estancias turísticas. Esta condición debe ser registrada en el Registro de la Propiedad en un plazo de tres meses, junto con la escritura de declaración de nueva obra, si corresponde.

Conclusión y Llamado a la Acción

La legalización de construcciones en suelo rústico según el nuevo Decreto Ley 3/2024 representa una oportunidad significativa para los propietarios de regularizar sus propiedades y asegurar la posibilidad de realizar trabajos de mantenimiento y mejora en el futuro. El Bufete Lamas Lawyers, con más de 30 años de experiencia y especialistas en derecho inmobiliario, está a su disposición para ofrecer asesoramiento legal y técnico integral en varios idiomas. No dude en contactarnos para recibir asistencia personalizada y resolver cualquier duda sobre este nuevo procedimiento de legalización.