Verstehen des neuen Gesetzes für rustikales Land in Mallorca

Einführung

Im Mai 2024 wurde im Staatsanzeiger das Gesetzesdekret 3/2024 veröffentlicht, das einen außerordentlichen Mechanismus zur Legalisierung illegaler Bauten auf rustikalem Land in Mallorca einführt. Diese Maßnahme ermöglicht die Legalisierung von verjährten Gebäuden, auch wenn sie nicht den städtebaulichen Parametern entsprechen. Dieses Verfahren, das für drei Jahre gültig ist, erfordert Maßnahmen zur Reduzierung der Lichtverschmutzung, Verbesserung der Energie- und Wassereffizienz und verbietet die touristische Vermietung der legalisierten Immobilien.

Aktuelle Gesetzesänderung

Am 28. Mai 2024 wurde im Staatsanzeiger (BOE) das Gesetzesdekret 3/2024 über dringende Maßnahmen zur Vereinfachung und Rationalisierung der Verwaltungsverfahren durch die öffentlichen Verwaltungen der Balearen veröffentlicht. Dieses ehrgeizige Dekret betrifft verschiedene Verwaltungsbereiche und ändert etwa 50 Gesetze und Gesetzesdekrete ganz oder teilweise.

Rechtliche und wirtschaftliche Auswirkungen

Der neue außerordentliche Legalisierungsmechanismus für Bauten auf rustikalem Land ermöglicht die Legalisierung von verjährten Arbeiten, auch wenn sie nicht den städtebaulichen Parametern entsprechen. Dieses Verfahren ähnelt dem, das 2014 mit Inkrafttreten des Balearischen Landnutzungs- und Planungsrechts genehmigt wurde, und folgt einem ähnlichen Schema: Es handelt sich um eine außerordentliche Regulierung, die nur für drei Jahre gültig ist und deren Kosten jährlich steigen.

Spezifische Bestimmungen und Anforderungen

Dieser außerordentliche Legalisierungsmechanismus enthält zwei wichtige Neuerungen:

• Zur Legalisierung der Wohnung ist eine Intervention zur Reduzierung der Lichtverschmutzung, Verbesserung der Energie- oder Wassereffizienz und Umsetzung geeigneter Wasserreinigungssysteme erforderlich.
• Legalisierte Immobilien dürfen nicht touristisch vermietet werden, und diese Einschränkung muss im Grundbuch eingetragen werden.

Wichtigkeit der vollständigen Legalisierung einer Immobilie

Die vollständige Legalisierung einer Immobilie ist entscheidend, da eine teilweise oder vollständig illegale Immobilie keine “irgendwelche Arbeiten” an dem Teil, der außer Ordnung ist, vornehmen darf, gemäß Artikel 129 des Städtebaurechts der Balearen. Dies bedeutet, dass notwendige zukünftige Arbeiten, wie die Reparatur eines Pools oder die Abdichtung eines undichten Daches, nicht legal durchgeführt werden können, was die Ordnungswidrigkeit und die Möglichkeit von Sanktionen und Abbruchanordnungen wiederbeleben würde. Die Legalisierung stellt sicher, dass alle Arten von Wartungs- und Reparaturarbeiten an der Wohnung in Zukunft durchgeführt werden können.

Immobilien, die legalisiert werden können

Das außerordentliche Legalisierungsverfahren kann auf Gebäude, Bauten, Installationen und Nutzungen angewendet werden, die auf rustikalem Land existieren und bei Inkrafttreten dieses Gesetzesdekrets nicht mehr Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität unterliegen. Dies umfasst:

• Bauten, die außer Ordnung sind, weil mehr als 8 Jahre auf allgemeinem rustikalem Land vergangen sind.
• Bauten auf geschütztem rustikalem Land, sofern sie vor 2014 errichtet wurden.
• Grundstücke, die in das Gesetz über Naturräume und Städtebau der besonderen Schutzgebiete der Balearen vor dem 10. März 1991 einbezogen sind.

Diese Gebäude können für einen maximalen Zeitraum von drei Jahren legalisiert werden, ohne die allgemeinen städtebaulichen Bedingungen und Parameter anzuwenden. Dieser Dreijahreszeitraum beginnt für jede der Baleareninseln ab dem Zeitpunkt des Plenarbeschlusses, der die Anwendung dieses Verfahrens genehmigt.

Legalisierungsverfahren

Um das Verfahren zu starten, muss ein Antrag auf eine außerordentliche Legalisierungslizenz eingereicht werden, begleitet von einem von einem Architekten erstellten Projekt. Zur Durchführung der Legalisierung müssen Arbeiten an der Immobilie durchgeführt werden, die darauf abzielen:

• Die Lichtverschmutzung der Immobilie zu reduzieren;
• Die Energie- oder Wassereffizienz zu verbessern;
• Geeignete Wasserreinigungssysteme (Klärgrube) zu implementieren.

Nach Einreichung des Lizenzantrags hat der Stadtrat eine Frist von 6 Monaten, um darüber zu entscheiden, mit negativen Auswirkungen bei Stillschweigen, unbeschadet der Verpflichtung, ausdrücklich zu entscheiden und zu benachrichtigen. Obwohl das Gesetz bestimmt, dass eine Frist von 6 Monaten für die Entscheidung besteht, können die Gemeinden in der Praxis länger benötigen, ohne dass dies die Kosten ändert oder verstanden wird, dass es aufgrund des abgelaufenen Dreijahreszeitraums nicht mehr möglich ist, zu legalisieren.

Da es sich um eine Lizenz handelt, die an die Durchführung bestimmter Arbeiten gebunden ist, wird ein kommunaler Abschlussbericht erforderlich sein, um zu bestätigen, dass die entsprechenden Anpassungsarbeiten durchgeführt wurden, ohne die die Immobilie weiterhin als illegal gilt.

Legalisierungskosten

Es ist schwierig, eine genaue Schätzung abzugeben, da viele Faktoren zu berücksichtigen sind, von der zu legalisierenden Fläche über die entsprechende Gemeinde (da die Sätze und ICIO unterschiedlich sind) bis hin zu den geplanten Umweltverbesserungsarbeiten. Die Hauptkosten, mit denen Sie konfrontiert werden, wenn Sie Ihr Haus legalisieren möchten, umfassen:

• Architektenhonorare für die Erstellung des Legalisierungsprojekts.
• Zahlung der entsprechenden Lizenzgebühr.
• Zahlung der Steuer auf Bauten, Installationen und Arbeiten (ICIO).
• Durchführung von Verbesserungsarbeiten.
• Registrierungskosten im Grundbuch für die Einschränkung der touristischen Vermietung.
• Zahlung der “wirtschaftlichen Leistung”, berechnet auf der Grundlage der materiellen Ausführungskosten, als ob die Arbeit neu gemacht würde. Diese Kosten steigen im Laufe der Jahre und sollen die Eigentümer dazu anregen, so schnell wie möglich zu legalisieren:
  • 10%, wenn im ersten Jahr beantragt.
  • 12,5%, wenn im zweiten Jahr beantragt.
  • 15%, wenn im dritten Jahr beantragt.

Die Legalisierung der Immobilie wird nicht billig sein, ist jedoch aus rechtlicher Sicht aufgrund der erlangten Rechtssicherheit und der Wertsteigerung sehr zu empfehlen. Hinsichtlich dieser wirtschaftlichen Leistung gelten die folgenden Rabatte (nur anwendbar auf Steuerinländer in Spanien), abhängig von ihrer gesamten Steuerbemessungsgrundlage:

• 50% Ermäßigung für durchschnittliche Steuerbemessungsgrundlagen der letzten vier Jahre unter 33.000 Euro (einzeln) oder 52.800 Euro (gemeinsam).
• 25% Ermäßigung für durchschnittliche Steuerbemessungsgrundlagen der letzten vier Jahre unter 52.800 Euro (einzeln) oder 84.480 Euro (gemeinsam).

Einschränkungen für die touristische Vermietung

Der außerordentliche Legalisierungsbeschluss einer Immobilie muss das Verbot der Nutzung für touristische Aufenthalte enthalten. Diese Bedingung muss innerhalb von drei Monaten im Grundbuch eingetragen werden, zusammen mit der neuen Bauwerksdeklaration, falls zutreffend.

Schlussfolgerung und Handlungsaufruf

Die Legalisierung von Bauten auf rustikalem Land gemäß dem neuen Gesetzesdekret 3/2024 stellt eine bedeutende Gelegenheit für Immobilieneigentümer dar, ihre Immobilien zu regularisieren und sicherzustellen, dass zukünftige Wartungs- und Verbesserungsarbeiten durchgeführt werden können. Lamas Lawyers, mit über 30 Jahren Erfahrung und Spezialisten im Immobilienrecht, stehen Ihnen zur Verfügung, um umfassende rechtliche und technische Beratung in mehreren Sprachen anzubieten. Zögern Sie nicht, uns für eine persönliche Beratung und zur Klärung von Fragen zu diesem neuen Legalisierungsverfahren zu kontaktieren.